Как застройщики обманывают дольщиков для экономии на налогах
Автор публикации, эксперт
Для уменьшения налогооблагаемой базы строительные компании несколько лет назад стали использовать схему с привлечением индивидуальных предпринимателей (ИП) в качестве дольщиков. Мы расскажем, какие есть риски для участников незаконной сделки, как она выглядит на практике и какие налоги должны платить застройщики.
Схема обмана
Чтобы сэкономить на налогах, некоторые застройщики используют рискованную схему. Они договариваются со знакомыми ИП и заключают с ними договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). После этого право требования уже уступается конечному покупателю, который переплачивает за недвижимость миллионы.
Например, при продаже квартиры по ДДУ напрямую физлицу стоимость квадратного метра составляет 80 000 рублей. Если же договор заключается с ИП, он покупает недвижимость по этой цене, а затем она фактически перепродается по договору цессии уже за 100 000 рублей/кв. м.
Если площадь квартиры 85 кв.м, в первом случае итоговая стоимость для дольщика составит 6.8 млн рублей, во втором уже 8.5 млн рублей.
Экономия заключается в сокрытии части доходов. Разницу в стоимости при заключении ДДУ застройщик все равно получает, выплатив ИП «компенсацию» по договоренности. Но при расчете налоговой базы эти деньги не учитываются. Сами же ИП на УСН платят налоги по более низким ставкам. Такая схема незаконна.
Что указывает на обман для снижения налоговой базы
ФНС давно научились выявлять противоправные схемы снижения налогов. Они проверяют строительные компании и обращают внимание на следующие признаки:
- Взаимозависимость застройщика и ИП. Налоговики могут допросить сотрудников ИП и выяснить, что предприниматель состоит в дружеских отношениях с собственником или руководителем строительной организации. Это указывает на вероятный сговор.
- Отсутствие материальных и трудовых ресурсов у ИП. Если у предпринимателя в штате нет менеджера по продажам и он не обращался за риелторскими услугами, это косвенно указывает на заключение ДДУ с целью дальнейшей перепродажи для сокрытия дохода застройщиком.
- Дата регистрации ИП. Если предприниматель зарегистрировался в ФНС непосредственно перед началом строительства дома и заключением ДДУ, налоговая заподозрит, что ИП открыто для реализации конкретной схемы.
Эти факторы будет учитывать и суд, если застройщик захочет оспорить решение ИФНС о взыскании недоимки, пени и штрафа. Однако при определении взыскиваемых сумм суд должен брать в расчет и налоги, которые уже заплатили ИП, чтобы избежать необоснованного завышения всех сумм.
Какие налоги должен заплатить застройщик
Если застройщик самостоятельно выполняет строительно-монтажные работы и передает квартиры в МКД дольщикам по ДДУ, он освобождается от НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Другое дело – строительство производственных и других нежилых помещений: в этом случае НДС заплатить придется. При наличии необлагаемых доходов и операций, с которых нужно заплатить такой налог, необходимо вести раздельный учет.
Что касается налога на прибыль, то его можно уменьшить при условии нахождения средств дольщиков на счетах застройщика. Они признаются целевым финансированием и не подлежат налогообложению (пп. 14 п.1 ст. 251 НК РФ). Но здесь тоже нужно вести раздельный учет, в противном случае все суммы будут считаться подлежащими налогообложению с момента получения. Однако положительная разница между невозвращенными и неиспользованными средствами дольщиков налогом облагается как внереализованный доход (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Если же застройщик работает на УСН, он платит налог от разницы между фактически произведенными расходами на строительство и полученной прибылью. Эти деньги считаются неиспользованными средствами и облагаются налогом (Письмо Минфина РФ от 23.11.2020 г №03-11-10/101807.
